Está passando o ponto comercial? Passe-o com o meuBiZ!

 

Colocar um ponto comercial à venda envolve uma transação comercial, imobiliária e muita cautela. Além disso, essa é uma operação diferente de realizar a venda de toda a empresa. Se você está passando o ponto comercial ou pensa em transferi-lo em breve, é importante atentar-se a alguns itens. O que será vendido, por quanto será vendido, quando será feita a transferência e quais são as regras contratuais.

 

Além desses pontos, é fundamental considerar os motivos para se colocar um ponto à venda. Os seus motivos são pessoais ou o negócio não tem sido lucrativo ou viável? A localização do imóvel é adequada? É importante considerar os prós e contras antes de tomar essa decisão para construir sua argumentação de venda. Afinal, um interessado considerará que o empresário dificilmente abriria mão de um ponto privilegiado, que traz lucros à empresa.

 

Por isso, nesse artigo discutiremos os aspectos principais da passagem de um ponto. Se você já decidiu colocar seu ponto comercial à venda, anuncie-o no meuBiZ e venda com rapidez.

 

Passando o ponto comercial e o contrato de locação

 

Para analisar esse aspecto, vamos retomar ao processo de venda e como ocorre uma operação quando um empresário está passando o ponto comercial. Primeiramente, é fundamental caracterizar as partes desse acordo, que são o locatário atual e um futuro locatário. Note que passar o ponto não significa vender um imóvel, mas fazer a transferência do seu direito de exploração. Em outras palavras, quem está passando o ponto comercial está passando o direito a um contrato de locação.

 

Mas por que isso ocorre? Se alguém está deixando um imóvel e outra pessoa que utilizá-lo, não pode simplesmente o interessado negociar com o dono do imóvel após a saída do primeiro locatário?

 

Vamos citar um exemplo para facilitar o caso. Imagine que Armando tenha uma loja de roupas instalada num imóvel alugado. A proprietária do imóvel é Berenice. Armando decidiu fechar a loja e colocar o ponto à venda, ou seja, não quer mais alugar o imóvel de Berenice. No entanto, ainda faltam 12 meses para o vencimento de seu contrato, que estabelece uma multa de 20% em caso de saída antecipada.

 

Antes que Armando fechasse a loja e entregasse o imóvel, Cléber ficou interessado em alugar imediatamente, pois considerou ser um excelente ponto para sua loja de bijuterias. Mas Cléber não poderia esperar os 12 meses até que o contrato de Armando finalizasse.

 

Foi então que ambos acordaram sobre a venda do ponto. Na transação, Armando, que estava passando o ponto comercial, receberia de Cléber uma quantia pelo direito de assumir seu contrato de locação imediatamente. Assim ocorreu a passagem do ponto, que evitou a multa de Armando e antecipou a instalação imediata da empresa de Cléber.

 

Envolvimento do proprietário do imóvel

 

É fundamental, ao colocar o ponto comercial à venda e em todas as etapas que envolvem passar um ponto, dar conhecimento ao proprietário do imóvel, já que haverá mudança de locatário. Dessa forma, o contrato de locação comercial só poderá ser transferido de uma empresa para outra com a concordância do locador. Ou seja, a anuência do dono do imóvel deverá ser expressa em documento oficial para validar a transferência do contrato. A sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel, sem a concordância expressa do proprietário, são atos proibidos pela Lei do Inquilinato.

 

Prazo do contrato

 

Conforme mencionamos, o prazo do contrato é um item a ser observado quando um locatário está passando o ponto comercial. Há três requisitos para a renovação compulsória do contrato de locação comercial: contrato com prazo determinado; relação locatícia pelo prazo mínimo de cinco anos e exploração do mesmo ramo por, pelo menos, três anos.

 

Além disso, o locatário deverá manifestar o interesse na renovação do contrato por igual período com antecedência pelo período de ao menos seis meses antes do prazo final do contratado.

 

Quando o ponto está situado em um condomínio comercial ou shopping center, o locatário tem que tratar também com a administração, buscando conhecer as taxas que terá que pagar e combinar outras regras contratuais específicas de cada shopping.

 

Garantia contratual

 

Outro aspecto a ser observado diz respeito à garantia contratual. O locatário interessado em passar o ponto terá que comunicar sua decisão ao fiador. Quem comprar o ponto terá que atender às exigências do proprietário com relação às garantias pela locação.

 

Vale lembrar que o contrato de locação comercial tem que ser registrado na Junta Comercial e publicado em diário oficial para ter eficácia perante terceiros.

 

Documentação e pendências

 

Antes de passar o ponto comercial é indicado realizar um levantamento da documentação da firma, certidões da receita federal e da previdência, relatórios contábeis e financeiros, passivo tributário, jurídico e trabalhista, certidões emitidas por cartórios de notas, financiamentos, empréstimos, mobiliário, contratos com fornecedores, equipamentos, máquinas, enfim tudo o que diz respeito ao negócio. Muita coisa? Sim.

 

Isso porque comprador e vendedor do ponto respondem solidariamente por um período de um ano, por todas as dívidas estabelecidas no contrato. O prazo para dívidas vencidas conta a partir da data do contrato. Quanto aos débitos a vencer, o prazo será contabilizado a partir do vencimento das faturas.

 

O valor do ponto comercial

 

A avaliação do ponto deve ser feita por uma imobiliária experiente. Se você decidiu por vender a empresa como um todo, é importante realizar um valuation. Avalie sua empresa de maneira online, de forma rápida clicando aqui.

 

Nesse aspecto, uma localização privilegiada e uma boa estrutura são fatores com maior peso na formação do preço. Porém, há outros quesitos a serem considerados como condições para a expansão, instalações, infraestrutura do bairro, entre outros itens.

 

É muito comum que, além do ponto, sejam vendidos também maquinários ou utensílios, como no caso de restaurantes. Nesse caso, geralmente são mantidas as mesas, cadeiras, a estrutura da cozinha, balcão, etc. Tudo isso deve ser contabilizado no preço, além das famosas “luvas”.

 

O termo “luvas” é utilizado para caracterizar o montante pago a uma pessoa, inquilino, empresário, locador para garantir o vínculo ou locação.

 

Prazo limitado para a concorrência

 

O Código Civil estabelece a cláusula de não concorrência. De forma geral, o vendedor de um bom negócio não poderá ser um concorrente do comprador nos próximos cinco anos.

 

Caso não haja autorização expressa, o alienante de um estabelecimento não poderia fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subsequentes à transferência.

 

É possível evitar problemas, porém, com o consenso de ambas as partes, estabelecendo taxativamente no contrato. As partes podem incluir no contrato, por exemplo, a chamada cláusula de raio, estabelecendo uma distância mínima para que o vendedor possa instalar uma empresa do mesmo segmento.

 

Ponto comercial e a sub-rogação de contratos

 

A pessoa interessada na compra de um ponto deve atentar-se também para outro quesito, a sub-rogação contratual. O que significa?

 

Contratos celebrados pela empresa com terceiros serão automaticamente transferidos ao comprador, tais como os contratos com fornecedores, trabalhistas e prestação de serviços. Isso ocorre mais frequentemente nos casos de venda também do CNPJ. Mas passando o ponto comercial o comprador irá assumir os contratos vinculados ao imóvel como condomínio, água e energia elétrica.

 

Por isso, a rescisão dos contratos é possível e deve ser um ponto de atenção do novo locatário. Neste caso, convém ao interessado no ponto que consulte um advogado para analisar os contratos vigentes.

 

Colocando o ponto comercial à venda

 

Passar o ponto não é uma transação tão complexa, mas é preciso ter em mente quais são as consequências envolvidas. O processo será mais ágil se, antes de colocar o ponto comercial à venda, o empresário antecipar-se e “colocar a casa em ordem”, ou seja, organizar toda a documentação e as pendências da firma.

 

Interessados na compra do ponto devem avaliar os pontos fortes e fracos, oportunidades e ameaças ao negócio para reduzir os riscos inerentes a toda operação comercial.

 

A transação é mais segura quando embasada em informações concretas e avaliadas por um corretor de imóveis ou até mesmo um advogado especializado. Esses profissionais estão preparados para analisar todos os prismas do negócio, orientando o vendedor e o comprador.

 

Se o seu objetivo é comprar um ponto comercial com toda a estrutura existente (mobiliário, equipamentos, estoques, entre outros itens) e até mesmo com o CNPJ do antigo locatário, é fundamental buscar apoio a um contador e de um avaliador de negócios e oportunidades.

 

E aí, já sabe o que fazer com seu ponto comercial?

 

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