Está passando o ponto comercial? Passe-o com o meuBiZ!

Colocar um ponto comercial à venda envolve uma transação comercial, imobiliária e muita cautela. Além disso, essa é uma operação diferente de realizar a venda de toda a empresa. Se você está passando o ponto comercial ou pensa em transferi-lo em breve, é importante atentar-se a alguns itens. O que será vendido, por quanto será vendido, quando será feita a transferência e quais são as regras contratuais.

Além desses pontos, é fundamental considerar os motivos para se colocar um ponto à venda. Os seus motivos são pessoais ou o negócio não tem sido lucrativo ou viável? A localização do imóvel é adequada? É importante considerar os prós e contras antes de tomar essa decisão para construir sua argumentação de venda. Afinal, um interessado considerará que o empresário dificilmente abriria mão de um ponto privilegiado, que traz lucros à empresa.

No Brasil, entre os motivos mais comuns que levam os empresários a estarem passando o ponto comercial são: quando o proprietário muda para outra cidade ou de ramo, problemas familiares ou entre sócios, acúmulo de dívidas, insatisfação com a localização e a identificação de outro imóvel que terá um custo benefício melhor.

E aqui vale um destaque para quem está à procura de imóvel. Conhecer exatamente o fator que motivou a pessoa a estar passando o ponto comercial é necessário, mas não pode limitar a locação do ponto, pois cada empresa está inserida em um contexto diferente e o que vale para uma não necessariamente valerá para outra. Por isso, a dica é entender o motivo e fazer uma avaliação se ele poderá ser uma influência negativa ou se nada tem a ver com seu empreendimento e pretensões.

Por isso, nesse artigo discutiremos os aspectos principais da passagem de um ponto. Se você já decidiu colocar seu ponto comercial à venda, anuncie-o no meuBiZ e venda com rapidez.

Passando o ponto comercial e o contrato de locação

Para analisar esse aspecto, vamos retomar ao processo de venda e como ocorre uma operação quando um empresário está passando o ponto comercial. Primeiramente, é fundamental caracterizar as partes desse acordo, que são o locatário atual e um futuro locatário. Note que passar o ponto não significa vender um imóvel, mas fazer a transferência do seu direito de exploração. Em outras palavras, quem está passando o ponto comercial está passando o direito a um contrato de locação.

É necessário frisar que, mesmo o imóvel pertencendo a outra pessoa, o locatário tem assegurado por lei o direito ao ponto, ou seja, aquele espaço, no tempo estipulado no contrato imobiliário, pertencerá ao locatário, que poderá explorá-lo para fins comerciais.

Mas por que isso ocorre? Se alguém está deixando um imóvel e outra pessoa que utilizá-lo, não pode simplesmente o interessado negociar com o dono do imóvel após a saída do primeiro locatário?

Vamos citar um exemplo para facilitar o caso. Imagine que Armando tenha uma loja de roupas instalada num imóvel alugado. A proprietária do imóvel é Berenice. Armando decidiu fechar a loja e colocar o ponto à venda, ou seja, não quer mais alugar o imóvel de Berenice. No entanto, ainda faltam 12 meses para o vencimento de seu contrato, que estabelece uma multa de 20% em caso de saída antecipada.

Antes que Armando fechasse a loja e entregasse o imóvel, Cléber ficou interessado em alugar imediatamente, pois considerou ser um excelente ponto para sua loja de bijuterias. Mas Cléber não poderia esperar os 12 meses até que o contrato de Armando finalizasse.

Foi então que ambos acordaram sobre a venda do ponto. Na transação, Armando, que estava passando o ponto comercial, receberia de Cléber uma quantia pelo direito de assumir seu contrato de locação imediatamente. Assim ocorreu a passagem do ponto, que evitou a multa de Armando e antecipou a instalação imediata da empresa de Cléber.

Envolvimento do proprietário do imóvel

É fundamental, ao colocar o ponto comercial à venda e em todas as etapas que envolvem passar um ponto, dar conhecimento ao proprietário do imóvel, já que haverá mudança de locatário. Dessa forma, o contrato de locação comercial só poderá ser transferido de uma empresa para outra com a concordância do locador. Ou seja, a anuência do dono do imóvel deverá ser expressa em documento oficial para validar a transferência do contrato. A sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel, sem a concordância expressa do proprietário, são atos proibidos pela Lei do Inquilinato.

Passe seu ponto comercial

Prazo do contrato

Conforme mencionamos, o prazo do contrato é um item a ser observado quando um locatário está passando o ponto comercial. Há três requisitos para a renovação compulsória do contrato de locação comercial: contrato com prazo determinado; relação locatícia pelo prazo mínimo de cinco anos e exploração do mesmo ramo por, pelo menos, três anos.

Além disso, o locatário deverá manifestar o interesse na renovação do contrato por igual período com antecedência pelo período de ao menos seis meses antes do prazo final do contratado.

Quando o ponto está situado em um condomínio comercial ou shopping center, o locatário tem que tratar também com a administração, buscando conhecer as taxas que terá que pagar e combinar outras regras contratuais específicas de cada shopping.

Garantia contratual

Outro aspecto a ser observado diz respeito à garantia contratual. O locatário interessado em passar o ponto terá que comunicar sua decisão ao fiador. Quem comprar o ponto terá que atender às exigências do proprietário com relação às garantias pela locação.

Vale lembrar que o contrato de locação comercial tem que ser registrado na Junta Comercial e publicado em diário oficial para ter eficácia perante terceiros.

Documentação e pendências

Antes de passar o ponto comercial é indicado realizar um levantamento da documentação da firma, certidões da receita federal e da previdência, relatórios contábeis e financeiros, passivo tributário, jurídico e trabalhista, certidões emitidas por cartórios de notas, financiamentos, empréstimos, mobiliário, contratos com fornecedores, equipamentos, máquinas, enfim tudo o que diz respeito ao negócio. Muita coisa? Sim.

Isso porque comprador e vendedor do ponto respondem solidariamente por um período de um ano, por todas as dívidas estabelecidas no contrato. O prazo para dívidas vencidas conta a partir da data do contrato. Quanto aos débitos a vencer, o prazo será contabilizado a partir do vencimento das faturas.

O valor do ponto comercial

A avaliação do ponto deve ser feita por uma imobiliária experiente. Se você decidiu por vender a empresa como um todo, é importante realizar um valuation. Avalie sua empresa de maneira online, de forma rápida clicando aqui.

Nesse aspecto, uma localização privilegiada e uma boa estrutura são fatores com maior peso na formação do preço. Porém, há outros quesitos a serem considerados como condições para a expansão, instalações, infraestrutura do bairro, entre outros itens.

É muito comum que, além do ponto, sejam vendidos também maquinários ou utensílios, como no caso de restaurantes. Nesse caso, geralmente são mantidas as mesas, cadeiras, a estrutura da cozinha, balcão, etc. Tudo isso deve ser contabilizado no preço, além das famosas “luvas”.

O termo “luvas” é utilizado para caracterizar o montante pago a uma pessoa, inquilino, empresário, locador para garantir o vínculo ou locação.

Prazo limitado para a concorrência

O Código Civil estabelece a cláusula de não concorrência. De forma geral, o vendedor de um bom negócio não poderá ser um concorrente do comprador nos próximos cinco anos.

Caso não haja autorização expressa, o alienante de um estabelecimento não poderia fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subsequentes à transferência.

É possível evitar problemas, porém, com o consenso de ambas as partes, estabelecendo taxativamente no contrato. As partes podem incluir no contrato, por exemplo, a chamada cláusula de raio, estabelecendo uma distância mínima para que o vendedor possa instalar uma empresa do mesmo segmento.

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Ponto comercial e a sub-rogação de contratos

A pessoa interessada na compra de um ponto deve atentar-se também para outro quesito, a sub-rogação contratual. O que significa?

Contratos celebrados pela empresa com terceiros serão automaticamente transferidos ao comprador, tais como os contratos com fornecedores, trabalhistas e prestação de serviços. Isso ocorre mais frequentemente nos casos de venda também do CNPJ. Mas passando o ponto comercial o comprador irá assumir os contratos vinculados ao imóvel como condomínio, água e energia elétrica.

Por isso, a rescisão dos contratos é possível e deve ser um ponto de atenção do novo locatário. Neste caso, convém ao interessado no ponto que consulte um advogado para analisar os contratos vigentes.

Por que passar o ponto comercial é diferente de vender empresa?

Um fator importante a ser explicado é que, ao contrário do que muitas pessoas ainda pensam, passar o ponto é diferente de vender a empresa. Como foi citado no início do texto, quem está passando o ponto comercial está entregando a outro empresário o direito de explorar o imóvel para fins comerciais.

Já no caso de vender a empresa a operação envolve, além do espaço físico, tudo o que está relacionado ao empreendimento, como a marca, maquinário e equipamentos, contratos, clientes, funcionários, entre outros bens relacionados.

Esse tipo de transação é muito comum em países mais desenvolvidos, como os Estados Unidos, por exemplo, e tem ganhado força no Brasil nos últimos anos. Ao optar por comprar uma empresa, os investidores enxergam as vantagens de adquirir um negócio já em operação, bastando apenas investimentos pontuais para crescer mais no mercado e garantir retorno do capital investido.

Como identificar o melhor ponto comercial

Esse tópico é para quem está interessado em alugar um imóvel para fins comerciais. Como já foi destacado no artigo, quem está passando o ponto comercial tem seus motivos para se desfazer do contrato e do espaço. Da mesma forma, o próximo locatário terá motivos para escolher aquele imóvel para instalar sua empresa.

Mas quais os fatores vão indicar que aquele ponto será o ideal? O primeiro fato a ser observado é a localização. Certamente o empresário conhecerá o perfil do seu público-alvo, desta forma, escolher um local que seja acessível e longe de concorrentes é fundamental para o sucesso do negócio.

O Sebrae – Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas – recomenda que os interessados observem os seguintes aspectos:

  • – Acessibilidade
  • – Fluxo de pedestres na rua
  • – Vagas de estacionamento
  • – Condições para publicidade

Nesta análise é indicado, também, conversar com a pessoa que está passando o ponto comercial para pegar referências da vizinhança e outras eventualidades que possam ocorrer no local e que podem influenciar no negócio.

Colocando o ponto comercial à venda

Passar o ponto não é uma transação tão complexa, mas é preciso ter em mente quais são as consequências envolvidas. O processo será mais ágil se, antes de colocar o ponto comercial à venda, o empresário antecipar-se e “colocar a casa em ordem”, ou seja, organizar toda a documentação e as pendências da firma.

Interessados na compra do ponto devem avaliar os pontos fortes e fracos, oportunidades e ameaças ao negócio para reduzir os riscos inerentes a toda operação comercial.

A transação é mais segura quando embasada em informações concretas e avaliadas por um corretor de imóveis ou até mesmo um advogado especializado. Esses profissionais estão preparados para analisar todos os prismas do negócio, orientando o vendedor e o comprador.

Se o seu objetivo é comprar um ponto comercial com toda a estrutura existente (mobiliário, equipamentos, estoques, entre outros itens) e até mesmo com o CNPJ do antigo locatário, é fundamental buscar apoio a um contador e de um avaliador de negócios e oportunidades.

E aí, já sabe o que fazer com seu ponto comercial?

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